謝謝大家，剛才政策也講了，大陸的也講了，臺(tái)灣也講了，林教授講的特別好，分析的特別到位，成都的景色很美，我們也經(jīng)常去。

營(yíng)地建設(shè)這兩年應(yīng)該說(shuō)是講的最多的事情，營(yíng)地建設(shè)也有很多誤區(qū)，每個(gè)人都說(shuō)我在這兒有一千畝地，特別是海南島，每個(gè)人都有幾千畝地，這個(gè)東西有點(diǎn)誤區(qū)。所以我想講講露營(yíng)地的立項(xiàng)和土地獲取的事情，發(fā)展房車露營(yíng)地要先行。我們有汽車必須要有公路，沒(méi)有公路車造得再好也沒(méi)有用。

廣東旅游協(xié)會(huì)房車露營(yíng)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)王鏑

主要是四個(gè)方面：

一個(gè)是如何營(yíng)地立項(xiàng)，這是一個(gè)很大問(wèn)題，包括在廣東也有很多人咨詢這個(gè)事情。做營(yíng)地首先有一個(gè)載體，這個(gè)載體必須是投資公司，你什么都沒(méi)有，說(shuō)我家里有一塊地，我跟很多農(nóng)村的自留地簽了二十年合同，找了五十個(gè)人簽的，首先必須有一個(gè)載體。第二個(gè)一定要通過(guò)立項(xiàng)審批，立項(xiàng)審批包括規(guī)劃設(shè)計(jì)審計(jì)還有環(huán)保的審批，公安、消費(fèi)、水電等的審批，營(yíng)地到一定時(shí)候是很多人在一起的聚眾的地方，會(huì)涉及到群體的屬性。所以說(shuō)這些東西完善不了的話，你的營(yíng)地會(huì)出現(xiàn)很多意想不到的，或者政策不允許的問(wèn)題。第三點(diǎn)嚴(yán)格意義上來(lái)講，工商部門要辦理很多許可，前面秘書長(zhǎng)報(bào)告了很多數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在大概有營(yíng)地幾百家，所有的營(yíng)地現(xiàn)在有一個(gè)最大的短版是什么，誰(shuí)家的營(yíng)地有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒(méi)有，誰(shuí)家的營(yíng)地知道每一年或者每一月要給國(guó)家交多少稅，按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)交納，不知道，消防能不能過(guò)？不知道。以后營(yíng)地建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，一定要把這個(gè)東西落實(shí)下來(lái)，否則的話我們心里老是不踏實(shí)，因?yàn)槭裁磿r(shí)候來(lái)查我們都有問(wèn)題�，F(xiàn)在秘書長(zhǎng)也在積極做工作，我們?cè)诙卮俪雠_(tái)這些，包括這次7月份在延慶開(kāi)這個(gè)會(huì)，也把幾個(gè)部委的領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)過(guò)來(lái)，主要是要解決這個(gè)問(wèn)題，說(shuō)實(shí)在的我們說(shuō)不好聽(tīng)的話，營(yíng)地全部都是無(wú)證經(jīng)營(yíng)，但這只是暫時(shí)的。所以我們?cè)诹㈨?xiàng)的時(shí)候，一定要考慮這些問(wèn)題。

立項(xiàng)有個(gè)流程，這個(gè)流程說(shuō)起來(lái)大家都很清楚，但真正要做起來(lái)也不是那么回事，就是選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、立項(xiàng)、施工，這是一個(gè)主要的流程。講一下選址，選址首先要獲取土地，土地的獲取大家說(shuō)我有多少畝地，我跟農(nóng)村的自留地簽了很多合同，這個(gè)都不靠譜，我們首先要知道土地的三要素是什么？你是通過(guò)什么獲取土地的，買賣過(guò)來(lái)的，還是租賃過(guò)來(lái)的，還是合作的。做營(yíng)地的話，顯然買賣成本太高，合作是最好的，也不容易，我們只好采取租賃，我們跟誰(shuí)租賃，跟農(nóng)民租賃還是跟政府租賃？鄉(xiāng)一級(jí)政府部門對(duì)整個(gè)國(guó)土規(guī)劃不了解，你跟他租賃等于不清楚，你一年二十萬(wàn)、三十萬(wàn)給我，我拿走了，至于后面你能不能干跟我沒(méi)關(guān)系，他根本就不知道這片土地的國(guó)土資源的規(guī)劃是什么樣，他搞不清楚，他必須要上一級(jí)政府才可能知道土地規(guī)劃是什么。所以土地獲取，跟誰(shuí)租賃也是很關(guān)鍵的問(wèn)題，你跟自留山、自留地簽暫時(shí)沒(méi)有問(wèn)題，但是哪一天測(cè)繪部門扛著測(cè)繪儀的時(shí)候你就傻眼了，你根本不知道這塊地未來(lái)是干什么的，是修路的還是干什么，你都不知道，他不是不告訴你，他是完全不知道，所以租賃對(duì)象很重要。

使用土地三個(gè)必須要注意的問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是土地的所有者，土地的所有者嚴(yán)格意義上來(lái)講，在中華人民共和國(guó)的國(guó)土上，土地全部是國(guó)有化的，所有人都是只有使用權(quán)。上次有一個(gè)哥們說(shuō)我租了一塊地，三千萬(wàn)租下來(lái)的，我看了一下，我就懷疑有這個(gè)問(wèn)題，最后他不干了，他都不知道這塊地是干什么用的，人家告訴他這是回遷地，我們村原來(lái)都在那兒，因?yàn)樾薷咚俟�路把地置換到這兒來(lái)，現(xiàn)在允許我們干這件事情，所以他們后來(lái)蓋了一個(gè)所謂的會(huì)議中心，但是我說(shuō)你要租賃它，是不是首先要清楚知道這個(gè)土地是干什么用的，這些設(shè)施是不是合法的？結(jié)果一查全是違章的，現(xiàn)在就不敢干了，現(xiàn)在打官司。所以土地的所有者很重要。

土地的使用性質(zhì)，很多營(yíng)地建設(shè)者的投資是沖著旅游地產(chǎn)去的，只要牽扯到地產(chǎn)項(xiàng)目，牽扯到建筑項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)土地要求是特別高的，沒(méi)有建設(shè)用地指標(biāo)都是違法的，所以說(shuō)土地使用性質(zhì)一定要知道，這塊地是基本農(nóng)田還是工業(yè)用地還是商業(yè)用地，還是旅游用地，這點(diǎn)如果都不清楚，我們租了一塊地以后，跟農(nóng)民簽了一個(gè)合同，二十年、三十年自留地，我的房子就蓋了，但是隨時(shí)都可以給你拆掉，因?yàn)槟闶沁`章建筑。

是土地的使用時(shí)間，無(wú)論是跟哪級(jí)政府或者什么部門簽訂土地合同的時(shí)候，一定要搞清楚這個(gè)土地能用多久？一般情況下小于十年的土地投資都是虧本的，雖然現(xiàn)在營(yíng)地發(fā)展火爆，但是低于十年以下的土地租賃，你是賺不回這個(gè)錢的，那就意味著我們跟人家簽土地合同的時(shí)候一定要大于十年。還有很多很有意思的，福建一個(gè)哥們，明明知道這個(gè)地方三年以后會(huì)變成什么樣的東西，他現(xiàn)在往里面投，后來(lái)找我聊，我說(shuō)我建議你別搞，三年以后估計(jì)錢肯定賺不回來(lái)。所以土地的使用時(shí)間，直接影響到營(yíng)地投資的回報(bào)。

如何選址，三個(gè)主要的因素，營(yíng)地要如何真正保證能夠正常經(jīng)營(yíng)，第一大要素就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，營(yíng)地的周邊或者是多少公里以內(nèi)，有百萬(wàn)人口級(jí)的城市有幾個(gè)，因?yàn)槟阋�靠這些人口城市來(lái)養(yǎng)活或者支撐你的營(yíng)地，這是第一大因素。第二大因素是交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，剛才林教授成都是一個(gè)中心，他又分析了機(jī)場(chǎng)、高鐵和道路交通，陸地自駕是目前營(yíng)地投資重點(diǎn)獲利的點(diǎn)，所以說(shuō)營(yíng)地的交通區(qū)位不好，人家開(kāi)著車過(guò)來(lái)，或者到你那兒去很不方便的話，對(duì)你營(yíng)地的盈利是有影響的。所以我們?cè)瓉?lái)提出來(lái)飛機(jī)加高鐵加汽車進(jìn)營(yíng)地，營(yíng)地再到周邊的景區(qū)去玩，營(yíng)地成為真正的大本營(yíng)，這樣才能滿足，所以交通很重要。

第三個(gè)是旅游資源優(yōu)勢(shì)，營(yíng)地不能孤單單地存在一個(gè)點(diǎn)上，周邊幾百公里什么都沒(méi)有，要想營(yíng)地火不可能。

怎么獲取黃金比例？中國(guó)的房車露營(yíng)，我一直有這樣的口號(hào)，我們依托自駕游，團(tuán)結(jié)越車一族，發(fā)展房車露營(yíng)地，因?yàn)?2.8億人次是自駕游的群體，是房車露營(yíng)地的主要客戶來(lái)源。所以黃金比例應(yīng)該是什么呢，一個(gè)是要有40%營(yíng)地收客（音）功能，把這40%給自駕游，因?yàn)槟阋坏┯辛耸湛凸δ芤院�，營(yíng)地聚人的能力就強(qiáng)了，有人流就有財(cái)流。第二把20%放在建品牌上面，因?yàn)槟闶瞧�車房車露營(yíng)地，一定要具備有萬(wàn)國(guó)房車泊位，所有的玩家現(xiàn)在在玩的三萬(wàn)臺(tái)房車，到我們的營(yíng)地來(lái)，隨便哪個(gè)國(guó)家的車停進(jìn)來(lái)都可以O(shè)K，有門開(kāi)左邊的有的是開(kāi)右邊的，有排污口在左邊在有右邊的，我們的營(yíng)地一定要滿足作為的車輛。剩下40%是創(chuàng)利潤(rùn)的，就是營(yíng)地投資回報(bào)怎么來(lái)？一定是靠非固定設(shè)施，包括帳篷等等，這就是我們獲取利潤(rùn)的一個(gè)東西。如果說(shuō)營(yíng)地不賺錢，我想沒(méi)有人去投，這是很現(xiàn)實(shí)的。現(xiàn)在如果大家把這些問(wèn)題搞清楚以后，至少可以少走一點(diǎn)彎路，的確現(xiàn)在建營(yíng)地的人被很多偽的營(yíng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)專家搞的暈頭轉(zhuǎn)向，已經(jīng)出了很多這樣的失敗例子。最后很多人投資是失敗的，失敗以后怎么辦？他還得繼續(xù)往下走，越走越糟，所以說(shuō)前期這些事情沒(méi)有準(zhǔn)備好，后面是很難做下去的。我就講這么多，謝謝。